Der maximal finanzierbare Kaufpreis hängt nicht nur vom Einkommen ab. Dauerhafte Ausgaben, Eigenkapital, Rücklagen, Kaufnebenkosten, Sollzins und Tilgung bestimmen gemeinsam, welche Rate und Darlehenssumme tragbar sein können. Der Rechner liefert eine erste Orientierung und ersetzt weder Kreditwürdigkeitsprüfung noch individuelle Finanzierungsberatung.
Kurzantwort: Beginnen Sie mit dem dauerhaft verfügbaren monatlichen Überschuss und lassen Sie einen Sicherheitspuffer frei. Aus tragbarer Rate sowie Zins und Tilgung ergibt sich ein grober Darlehensrahmen. Eigenkapital erhöht den möglichen Kaufpreis, muss aber Kaufnebenkosten und ausreichende Reserven berücksichtigen.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Alle Angaben werden ausschließlich in Ihrem Browser verarbeitet und nicht gespeichert oder übertragen. Die Berechnung ist eine unverbindliche Annuitäten-Näherung.
Finanzierung mit konkreten Konditionen prüfen
Vergleichen Sie Soll- und Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Rate, Sondertilgung und bereitstellungsfreie Zeit.
Baufinanzierungen vergleichenSo rechnet der Baufinanzierungsrechner
- Vom Haushaltsnetto werden die künftigen monatlichen Ausgaben abgezogen.
- 20 Prozent des verbleibenden Überschusses bleiben als zusätzlicher Sicherheitspuffer unberücksichtigt.
- Aus der orientierenden Monatsrate und der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung wird ein Darlehensrahmen abgeleitet.
- Vom Eigenkapital wird die gewünschte Liquiditätsreserve abgezogen.
- Darlehensrahmen und einsetzbares Eigenkapital werden um die prozentualen Kaufnebenkosten bereinigt.
Die Rechnung unterstellt eine anfängliche Annuität. Sie bildet keine vollständige Tilgung, Zinsänderung, Anschlussfinanzierung oder individuelle Bankbewertung ab.
Welche monatliche Rate ist tragbar?
Die tragbare Rate ergibt sich aus dem künftigen Haushaltsüberschuss, nicht allein aus einem festen Anteil des Nettoeinkommens. Nach dem Immobilienerwerb verändern sich Ausgaben: Kaltmiete entfällt, dafür entstehen Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Hausgeld, höhere Energiekosten oder längere Fahrtwege.
Planen Sie zusätzlich Reserven für Einkommensausfälle, Familienveränderungen und steigende Lebenshaltungskosten. Der Rechner lässt pauschal 20 Prozent des angegebenen Überschusses frei; individuell kann ein größerer Puffer erforderlich sein.
Eigenkapital und Reserve trennen
Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf und das Risiko der Bank senken. Es sollte aber nicht vollständig eingesetzt werden. Notgroschen, Umzug, Einrichtung, Renovierung und unvorhergesehene Kosten benötigen eigene Liquidität.
Als Orientierung empfehlen Verbraucherzentralen häufig, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Ob das möglich und sinnvoll ist, hängt von Vermögen, Objekt, Einkommen und Konditionen ab.
Kaufnebenkosten vollständig erfassen
| Kostenblock | Abhängigkeit |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Bundesland und steuerliche Bemessungsgrundlage |
| Notar und Grundbuch | Kaufpreis, Grundschuld und Vorgänge |
| Maklerprovision | Region, Vermittlung und Vereinbarung |
| Gutachten und Prüfung | Objekt und gewünschter Prüfungsumfang |
| Renovierung und Modernisierung | Zustand, Energiebedarf und Planung |
| Umzug und Einrichtung | Persönlicher Bedarf |
Der Rechner verwendet einen einstellbaren Gesamtprozentsatz. Größere Modernisierungen und Einrichtung sollten zusätzlich als feste Beträge geplant werden.
Wie Zins und Tilgung den Darlehensrahmen verändern
Bei gleicher Rate sinkt der rechnerische Darlehensrahmen, wenn Sollzins oder Anfangstilgung steigen. Eine höhere Tilgung beschleunigt jedoch den Schuldenabbau und reduziert langfristig Zins- und Anschlussrisiken. Eine niedrige Anfangstilgung kann eine sehr lange Gesamtlaufzeit erzeugen.
Sollzins, Effektivzins und Zinsbindung
Der Sollzins bestimmt die laufende Verzinsung. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten und eignet sich besser zum Vergleich identischer Finanzierungen. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Danach kann eine Anschlussfinanzierung zu einem anderen Zins erforderlich sein.
Stresstest für die Anschlussfinanzierung
Berechnen Sie neben dem heutigen Angebot ein Szenario mit höherem Anschlusszins. Prüfen Sie, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung verbleibt und ob eine entsprechende Rate dann noch tragbar wäre. Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel können Flexibilität schaffen, müssen aber vertraglich vereinbart sein.
Diese Kosten fehlen in einfachen Rechnern
- Instandhaltung und Modernisierung
- Hausgeld und mögliche Sonderumlagen
- Bereitstellungszinsen bei später Auszahlung
- Gutachten, Baubegleitung und Versicherungen
- Zusatzkosten und Verzögerungen beim Neubau
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Verkauf
- Kosten einer späteren Anschlussfinanzierung
Qualifizierte Finanzierungsanfrage vorbereiten
- Haushaltsrechnung mit realen Jahreswerten erstellen.
- Eigenkapital und dauerhaft notwendige Reserve dokumentieren.
- Kaufnebenkosten für Bundesland und Objekt konkretisieren.
- Objektunterlagen, Kaufpreis und Modernisierungsbedarf erfassen.
- Gewünschte Rate, Tilgung und Zinsbindung festlegen.
- Vergleichsangebote mit identischen Eckdaten anfordern.
- Effektivzins, Gesamtbetrag, Restschuld und Flexibilität vergleichen.
Warnzeichen einer zu knappen Finanzierung
- Alle Rücklagen werden für Kauf und Nebenkosten verbraucht.
- Die Rate funktioniert nur mit Bonus, Überstunden oder unsicherem Einkommen.
- Instandhaltung und Eigentümerkosten fehlen in der Haushaltsrechnung.
- Eine niedrige Tilgung erzeugt eine sehr hohe Restschuld.
- Modernisierung wird ohne Kostenpuffer geplant.
- Ein höherer Anschlusszins wäre nicht tragbar.
- Der Immobilienkauf soll dauerhaft bestehende Budgetprobleme lösen.
Offizielle und unabhängige Quellen
- Verbraucherzentrale: Leistbare Baufinanzierung berechnen
- Verbraucherzentrale: Haushaltsrechnung und Finanzierung
- Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukreditzinsen
Häufige Fragen
Wie viel Prozent vom Einkommen darf die Kreditrate betragen?
Eine pauschale Quote ersetzt keine Haushaltsrechnung. Entscheidend ist der dauerhaft freie Betrag nach allen künftigen Eigentümerkosten und ausreichenden Reserven.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mehr Eigenkapital kann Risiko und Konditionen verbessern. Häufige Orientierungen nennen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten, doch die passende Höhe ist individuell.
Sind Kaufnebenkosten finanzierbar?
Das hängt von Bank, Bonität und Objekt ab. Eine Finanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist meist risikoreicher und kann teurer sein.
Warum ist der Rechnerwert keine Kreditzusage?
Banken prüfen Einkommen, Verpflichtungen, Bonität, Beleihungswert, Objektunterlagen und eigene Richtlinien. Der Rechner verwendet nur wenige Eingaben und eine vereinfachte Annuität.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Eine höhere Tilgung reduziert Restschuld und Laufzeit, erhöht aber die Rate. Sie muss mit Budget, Zinsbindung und geplantem Zeitpunkt der Schuldenfreiheit abgestimmt werden.
Fazit
Eine realistische Baufinanzierung beginnt bei der Haushaltsrechnung und endet nicht beim maximal möglichen Darlehen. Halten Sie Reserven zurück, erfassen Sie sämtliche Kaufneben- und Eigentümerkosten und testen Sie einen höheren Anschlusszins. Mit einem belastbaren Rahmen können Sie anschließend Baufinanzierungen mit gleichen Eckdaten vergleichen.
Stand: August 2026. Der Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung, keine Kreditzusage, Immobilienbewertung oder individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Konditionen und Kreditentscheidungen sind anbieter-, objekt- und bonitätsabhängig.